По всем вопросам, связанным с данным разделом, обращайтесь к Д. Салатюку: D.Salatyuk@jvs.com.ua
Выделение земельных участков в аренду
Приобретение земельных участков в собственность
Изменение целевого назначения земли
Выделение земельных участков в аренду
Основные вопросы, связанные с передачей земельных участков в аренду, урегулированы нормами Земельного кодекса Украины и Закона Украины «Об аренде земли».
Земельный кодекс Украины предусматривает возможность получения заинтересованными лицами в аренду земельных участков, которые находятся в государственной и коммунальной собственности, в том числе из земель запаса под застройку.
Под землями запаса понимаются земли государственной и коммунальной собственности, которые не переданы в собственность или в пользование.
С 01.01.2008 года в Земельный кодекс Украины были внесены изменения, которые изменили порядок получения земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности.
Новые изменения в Земельном кодексе предусматривают, что приобретение права аренды земельных участков, которые находятся в государственной либо коммунальной собственности, осуществляется исключительно на аукционах, кроме земельных участков, на которых находятся объекты недвижимости, принадлежащие гражданам и юридическим лицам на праве собственности.
Вопросы, связанные с приобретением права аренды через аукцион, урегулированы Порядком проведения земельных аукционов, который утвержден постановлением Кабинета Министров Украины №90 от 22.02.2008 года.
Организацией подготовки земельного участка к аукциону занимается Государственное агентство по земельным ресурсам (его территориальное подразделение) или соответствующий совет (в зависимости от того, какой выставляется на аукцион земельный участок и где он находится). Совет может назначить другого организатора подготовки земельного участка к аукциону соответствующим решением сессии.
Подготовка земельных участков к аукциону занимает не более 3-х месяцев.
В течении данного срока соответствующим органом осуществляются следующие подготовительные действия:
- формируется и утверждается перечень земельных участков, право аренды на которые продается через аукцион,
- публикуется информация о таких земельных участках в печатных средствах массовой информации и/или на веб-сайте Государственного агентства земельных ресурсов,
- размещаются рекламные информационные щиты на земельных участках, право аренды на которые продается через аукцион,
- разрабатывается проект отвода земельного участка,
Проект отвода земельного участка – это вид проектной документации, которая разрабатывается в случаях, предусмотренных законодательством, состоит из текстовых и графических частей и определяет местонахождение земельного участка, его размер, целевое назначение, правовой режим и ограничения по землепользованию.
- определяются границы земельного участка в натуре (на местности),
- проводится экспертная денежная оценка права аренды земельного участка и устанавливается его стартовая цена,
- изготовляется технический паспорт земельного участка,
- составляется проект договора купли-продажи права аренды земельного участка,
- определяются ограничения прав на земельный участок, варианты использования земельного участка,
- определяется на конкурентных условиях лицо, которое будет проводить аукцион (исполнитель), и заключается с ним договор на проведение аукциона,
- передаются подготовленные материалы о земельном участке исполнителю.
Лицом, которое проводит аукцион (исполнителем), является соответствующее юридическое лицо, которое имеет соответствующую лицензию на проведение земельных торгов.
Лицо, которое проводит аукцион, после получения материалов о земельном участке от организаторов аукциона, публикует в средствах массовой информации объявление с указанием даты проведения аукциона и земельного участка, право аренды на который продается через аукцион.
Аукцион проводится не раньше чем через 30 дней с момента публикации объявления о его проведении.
Для участия в аукционе необходимо предоставить:
- заявление об участии в аукционе,
- копии учредительных документов (для юридических лиц) и копию паспорта (для физических лиц),
- документы, подтверждающие оплаты регистрационного и гарантийного взноса.
Победителем аукциона определяется лицо, которое предложило за право аренды земельного участка наибольшую цену. В день проведения аукциона победитель аукциона и лицо, которое проводит аукцион, подписывают Протокол о результатах аукциона.
На основании Протокола о результатах аукциона победитель обязан в течении 10 банковских дней заключить договор купли-продажи права на аренду земельного участка та перечислить стоимость права аренды.
Заключенный договор купли-продажи права на аренду земельного участка и оплата стоимости права аренды земельного участка являются основанием для заключения договора аренды данного земельного участка.
Договор аренды заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть нотариально заверенный. Заключенный договор аренды подлежит государственной регистрации в соответствующем управлении земельных ресурсов.
После регистрации договора аренды арендатор сможет приступить к использованию земельного участка по его назначению.
Приобретение земельных участков в собственность
Основные вопросы, связанные с приобретением земельных участков в собственность, урегулированы нормами Земельного и Гражданского кодексов Украины.
В зависимости от того, какое целевое назначение имеет земельный участок, кто является собственником земельного участка и кто является покупателем земельного участка, Земельным кодексом Украины установлен определенный порядок, особенности и ограничения по приобретению земельных участков в собственность на территрии Украины.
Продажа земельных участков государственной и коммунальной собственности гражданам и юридическим лицам осуществляется на конкурентных условиях (аукцион), кроме выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, которые являются собственностью покупателей данных земельных участков.
Поэтому, в зависимости от того, расположены или нет на земельном участке объекты недвижимости заинтересованного в приобретении земельного участка лица, зависит и способ приобретения земельного участка из земель государственной и коммунальной собственности (путем выкупа или на конкурсных условиях).
Если заинтересованное лицо является собственником объекта недвижимости, который расположен на земельном участке, такое лицо имеет право выкупить данный земельный участок.
Для выкупа земельного участка заинтересованному лицу необходимо обратиться с заявлением (ходатайством) в соответствующий орган государственной власти или сельский, поселковый, городской совет (в зависимости от того, какой предполагается выкупить земельный участок и где он находится). К В заявлении необходимо будет указать местонахождение, целевое назначение и размер земельного участка.
К заявлению необходимо будет приложить:
- государственный акт на право постоянного пользования земельным участком либо договор аренды земельного участка,
план земельного участка и документы о его предоставлении в случае отсутствия государственного акта на землю,
- свидетельство о регистрации субъекта предпринимательской деятельности.
Соответствующий орган государственной власти или соответствующий совет на протяжении одного месяца рассматривает заявление и принимает решение о продаже земельного участка или об отказе в продаже земельного участка с указанием причин отказа.
Основанием для отказа могут быть:
- непредставление документов, необходимых для принятия решения о продаже,
- выявление недостоверных сведений в поданных документах,
- если относительно субъекта предпринимательской деятельности возбуждено дело о банкротстве или прекращении его деятельности.
Решение о продаже земельного участка является основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка.
Договор купли-продажи земельного участка подлежит нотариальному удостоверению.
Стоимость земельного участка определяется на основании денежной и экспертной оценки, которая проводится по методике, утвержденной Кабинетом Министров Украины.
Оплата полной стоимости земельного участка является основанием для выдачи государственного акта о праве собственности на землю и его государственной регистрации.
Для приобретения свободного от застройки земельного участка из земель государственной и коммунальной собственности заинтересованному лицу необходимо будет принять участие в земельных торгах, которые на сегодняшний день проводятся только в форме аукциона (возможность проведения конкурса в 2008 году приостановлена Законом Украины «О государственном бюджете на 2008 год»).
Земельный участок выставляется на торги соответствующим органом государственной власти или соответствующим советом после определения границ земельного участка в натуре (на местности) и изготовления технического паспорта земельного участка.
Земельные торги проводятся на раньше чем через 30 дней с момента опубликования в прессе информации о продаже земельного участка на земельных торгах.
Оплата стоимости земельного участка является основанием для выдачи государственного акта о праве собственности на земельный участок и его государственной регистрации.
Земельным законодательством Украины установлены некоторые ограничения для определенных лиц по приобретению отдельных категорий земельных участков.
Так, статья 81 Земельного кодекса Украины предусматривает, что иностранные граждане могут приобретать право собственности лишь на земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенного пункта и земельные участки за пределами населенных пунктов, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости.
Согласно ст. 82 Земельного кодекса Украины иностранные юридические лица, а также совместные предприятия, созданные с участием иностранных юридических и физических лиц, могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимости и для сооружения объектов недвижимости, а также за пределами населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимости.
Таким образом, земельное законодательство Украины исключает возможность приобретения иностранными физическими и юридическими лицами земель сельскохозяйственного назначения и устанавливает для таких лиц особые условия приобретения других категорий земель.
Возможность приобретения в собственность определенных категорий земель сельскохозяйственного назначения ограничена и для других физических и юридических лиц.
Так, в пункте 15 Переходных положений Земельного кодекса Украины было установлено, что граждане и юридические лица, которые имеют в собственности земельные участки для ведения селянского фермерского хозяйства и другого товарного сельскохозяйственного производства, а также собственники земельных частей (паев) не вправе до 01.01.2005 года продавать и другим способом отчуждать земельные участки и земельные паи, кроме мены и передачи их в наследство.
В дальнейшем, указанный мораторий неоднократно продлевался и уточнялся в связи с существованием различных схем обхода установленных ограничений на продажу земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Законом Украины «О государственном бюджете на 2008 год и внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» в пункт 15 Переходных положений Земельного кодекса Украины были внесены последние изменения.
Согласно последних изменений п. 15 Переходных положений Земельного кодекса Украины до вступления в силу законов Украины „О государственном земельном кадастре” и „О рынке земель” не допускается:
- купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, кроме изъятия (выкупа) их для общественных нужд;
- купля-продажа или другим способом отчуждение земельных участков и изменение целевого назначения (использования) земельных участков, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) собственникам земельных частей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных частей (паев), кроме передачи в в наследство, обмена земельного участка на другой земельный участок и изъятия (выкупа) земельных участков для общественных нужд.
Соглашения (в том числе доверенности), заключенные во время действия запрета на куплю-продажу или другим способом отчуждение земельных участков и земельных частей (паев), в части их купли-продажи и другим способом отчуждения, а так же в части передачи прав на отчуждение этих земельных участков и земельных частей (паев) на будущее являются недействительными с момента их заключения (удостоверения).
Как видим, указанные изменения практически исключили возможность реализации схем отчуждения отдельных категорий земель сельскохозяйственного назначения.
Изменение целевого назначения земли
Согласно действующему земельному законодательству Украины все земли Украины по целевому назначению делятся на такие основные категории:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли жилищной и общественной застройки;
- земли природно-заповедного и другого природоохранного назначения;
- земли оздоровительного назначения;
- земли рекреационного назначения;
- земли историко-культурного назначения;
- земли лесохозяйственного назначения;
- земли водного фонда;
- земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и другого назначения.
Вышеуказанный перечень категорий земель является так называемой первичной классификацией земель согласно их целевому назначению.
В зависимости от конкретного назначения земельного участка определяется его вторичное целевое назначение (целевое использование), которое непосредственно указывается в документах на право собственности или пользования землей.
На сегодняшний день в Украине действует Украинский классификатор целевого использования земли от 24 апреля 1998 года, в котором дается перечень видов целевого использования земельных участков, принадлежащих к каждой категории земли. Недостатком действующего Классификатора является то, что он был разработан в соответствии со старым Земельным кодексом, который утратил действие 01.01.2002 года. В новом Земельном кодексе классификация категорий земель согласно их целевому назначению не полностью совпадает с той классификацией, которая была предусмотрена старым Земельный кодексом.
Классификатор не содержит исчерпывающего перечня видов целевого использования земли. Отсутствие полного перечня возможных видов целевого использования земли в отдельных случаях усложняет определение соотвествующим органом целевого назначения конкретного земельного участка, приводит к неправильному определению размера его нормативной денежной оценки и арендной платы за его использование.
Изменение целевого назначения земель проводится органами государственной власти и местного самоуправления, которые принимают решение о передаче этих земель в собственность или пользование.
Порядок изменения целевого назначения земельных участков определен постановлением Кабинета Министров Украины «Об утверждении порядка изменения целевого назначения земель, которые находятся в собственности граждан и юридических лиц» №502 от 11.04.2002 года.
Для того, чтобы изменить целевое назначение земельного участка, заинтересованному лицу необходимо обратиться с заявлением об изменении целевого назначения в сельский, поселковый, городской совет, если земельный участок расположен в пределах населенного пункта, или в соответствующую районную администрацию, если земельный участок расположен за пределами населенного пункта.
К заявлению необходимо будет приложить:
- копию государственного акта на право собственности на земельный участок,
- копию паспорта и идентификационного номера (для физических лиц) и копию устава и свидетельства о государственной регистрации (для юридических лиц),
- справку из районного отдела земельных ресурсов и районного отдела строительства и архитектуры об установленных ограничениях по использованию земельного участка и земельных сервитутов на земельный участок,
- обоснование необходимости изменения целевого назначения земельного участка.
После рассмотрения заявления и приложенных к нему документов, соответствующий совет или районная государственная администрация принимает решение об удовлетворении или отклонении заявления.
При этом, если изменяется целевое назначение не всего, а только части земельного участка, то изменение целевого назначения будет осуществляться после изготовления проекта отвода земельного участка.
Изготовлением проектов отводов земельных участков занимаются землеустроительные организации, которые имеют соответствующую лицензию Госкомзема Украины.
Если изменяется целевое назначение всего земельного участка, то в изготовлении нового проекта отвода не будет необходимости, а нужно будет пересогласовать ранее подготовленный проект отвода.
Новый проект отвода или ранее изготовленный необходимо будет согласовать со следующими организациями:
- управление земельных ресурсов,
- санитарно-эпидемиологическая служба,
- управление градостроительства и архитектуры,
- управление экологии и природных ресурсов,
- управление охраны культурного наследия.
Согласно Закона Украины «О государственной экспертизе землеустроительной документации» проекты отвода земельных участков подлежат обязательной землеустроительной экспертизе, которую проводят соответствующие подразделения областных (городских) управлений земельных ресурсов.
После получения позитивного заключения государственной землеустроительной экспертизы, заинтересованное лицо подает согласованный проект отвода земельного участка в соответствующий совет или районную государственную администрацию для принятия решения об изменении целевого назначения земельного участка.
Решение об изменении целевого назначения является основанием для оформления физическому или юридическому лицу государственного акта на право собственности на земельный участок.
После получения государственного акта на право собственности на земельный участок с новым целевым назначением и его государственной регистрации заинтересованное лицо имеет право приступить к использованию земельного участка по новому назначению.
